物业服务企业基础服务清单

依据《物业管理条例》《民法典》物业服务相关规定，分为基础公共服务、专项服务、特约增值服务、应当公开事项、不属于物业责任范围五大块，方便业主对照核查、维权使用。

一、基础公共服务（物业费对应的核心义务，全体业主共享）

1、房屋共用部位维护

1. 小区楼栋外墙、楼道、走廊、楼梯、屋面屋顶、大堂、公共门窗、公共墙面定期巡查。

2. 楼道照明、公共扶手、楼道门窗日常检修，小修及时处理；大修、更新改造申报住宅专项维修资金。

⚠️注意：业主家内墙体、自家阳台、私有窗户漏水属于业主专有部分，不属于物业免费维修。

2、共用设施设备运行维护

1. 电梯：日常巡检、维保监督故障上报，联系电梯维保单位，电梯故障及时处置、被困救援配合，留存维保记录。

2. 供水供电消防设施：二次供水设备、公共配电箱、消防栓、灭火器、消防通道巡检；消防隐患上报主管部门。

3. 排水管网：小区公共下水道、雨水井、化粪池定期清掏疏通；公共管网堵塞处理。

4. 路灯、监控、道闸、门禁系统日常巡检维护。

3、公共环境卫生保洁

1. 楼道、大堂、电梯、公共地面每日清扫、垃圾收集清运。

2. 小区道路、广场、绿化带垃圾清理；垃圾桶、垃圾点消杀保洁。

3. 清理楼道堆放杂物（劝导、上报社区城管，物业没有强制破门清理执法权）。

4、绿化养护

1. 小区公共绿植浇水、修剪、除草、病虫害防治。

2. 枯死树木上报处理，保护公共绿化，制止毁绿种菜、侵占绿地行为，劝阻无效向社区、城管反馈。

5、公共秩序维护、安保服务

1. 门岗值守、人员车辆进出登记；小区日常巡逻。

2. 监控设备值守，监控录像按规定留存。

3. 疏导小区停车秩序，劝阻占用消防通道停车；物业没有执法权，不能贴罚单、无权锁车罚款，只能劝导上报。

4. 发生纠纷、火情、险情，第一时间报警、报社区，协助疏散。

⚠️提示：安保服务是秩序协助，不等于财物、人身保管保险，家中被盗不能直接归责物业，要看物业是否履职缺位。

6、档案与台账管理

1. 保管小区物业图纸、设施设备档案、报修记录、投诉工单。

2. 登记业主报修、投诉，做好接单、派单、回访闭环记录。

7、公共收益管理（重点）

1. 小区广告、电梯广告、场地出租、通信铁塔租金、车位租金等公共收益归集。

2. 按规定建立公共收益专门账户，定期向全体业主公示收支明细。

3. 收益使用需按照法规、业主大会决议执行，不得私自挪用。

二、专项工作义务

1. 报修接待：受理业主公共区域报修，限时处置；专有部分报修可提供有偿维修报价。

2. 信息公示：物业费收支、公共收益、物业合同、维保记录、投诉处理结果按期公示。

3. 配合社区工作：配合街道、社区开展通知传达、人口摸排、应急防疫、防汛防火、防灾应急。

4. 移交义务：物业合同到期/撤场，完整移交图纸、台账、公共收益余额、设施资料，不得扣押资料。

5. 协助召开业主大会、筹备业委会：按法规提供业主名册资料（合规前提下）。

三、有偿特约增值服务（需要单独收费，不包含在物业费）

业主自愿选择，不得强制捆绑消费

1. 业主户内维修：家里水管、电路、门窗、室内漏水维修。

2. 家政保洁、搬家协助、房屋托管、开锁服务。

3. 车位租赁服务费、装修垃圾清运费（明码标价，提前公示）。

四、物业绝对不可以做的行为（禁止清单，属于违规）

1. 不得停水、停电、停燃气逼迫业主缴纳物业费。

2. 不得私自侵占、挪用公共收益，不公示账目。

3. 不得擅自改变公共区域、绿地用途，私自改建车位、出租场地。

4. 不得暴力阻拦业主成立业委会，不得拒绝撤场、霸占小区。

5. 不得虚报工程量，串通套取住宅专项维修资金。

6. 不得对业主投诉工单置之不理，拒绝回复。