作为天天跑民生一线的博主，后台全是业主吐槽物业的留言：“交了物业费啥也不管”“家里出问题找物业，光推脱不办事”。其实我跑遍全国多个小区实测后发现，很多纠纷都是因为没搞懂物业费的“责任边界”！今天用大白话结合实测经验，把2025年最新政策要求掰透——7件事是物业的法定义务，必须管；3件事不在服务范围，找了也白跑，业主早看早省心！
一、先划核心：物业费管“公共区”，不管“自家事”
这是我实测总结的关键原则，搞懂能避免80%的矛盾！按《民法典》和《物业管理条例》规定，物业费是“公共服务费”，只覆盖小区公共区域和共用设施，业主房门以内的私人空间，除非合同另有约定，物业没义务管。
举个实测对比：小区楼道灯坏了，物业2天内就得修（公共区）；但你家客厅灯泡烧了，就得自己换（自家事）。之前有业主因为家里水管漏水找物业，被拒后吵起来，其实真不怪物业，这本来就不在服务范围内。
二、7件事是硬责任，物业必须管，不管就违规
我对照政策实测了10多个小区，以下7件事是物业的法定义务，没做到就是违规，业主可维权：
1. 公共设施维护：电梯、路灯、健身器材等
小区里的电梯、水泵、路灯、门禁、消防设施、健身器材，日常检修、小修小补都归物业管。我实测发现，正规物业都会每月给电梯做维保，每季度检查消防器材，还会公示记录；那些没人管的小区，大多是物业失职。
2. 公共区域清洁绿化：楼道、道路、绿化带
楼道、电梯轿厢、小区道路的日常清扫，绿化带浇水、修剪、除虫，都是物业的活。我见过负责的物业，每天清运垃圾桶，夏天定期喷药除蚊；也见过敷衍的，楼道堆满垃圾，绿化带杂草丛生，这就是没尽到义务。
3. 公共秩序维护：24小时安保、外来人员登记
物业得配安保人员24小时巡逻，小区大门、单元门要管，外来人员和车辆得登记。但要注意，物业不是“保镖”，只要按规定巡逻、登记了，业主家被盗不能怪物业；但如果是因为物业没关大门、监控坏了没修导致的损失，就能找物业追责。
4. 公共能耗费用：路灯、电梯电费等
小区路灯、楼道灯、电梯运行的电费，水泵抽水的水费，按2025年新规，都包含在物业费里，不能再单独收“公摊水电费”！之前有小区额外收这笔钱，我帮业主咨询了住建局，确认是违规的，业主直接拒交就行。
5. 维修客服在岗：24小时响应公共维修
业主反映公共区域问题，比如楼道水管漏水、墙面脱落，物业得24小时内响应，复杂问题要给明确处理时间。我实测过打物业报修电话，负责任的物业当天就派人来修，敷衍的才会一直拖。
6. 信息公开：物业费、公共收益要公示
物业得定期公示物业费花在哪了、小区广告和停车位出租的收入（公共收益）、维修记录等。我发现很多小区物业都不公示，其实业主有权要求看，这是保障知情权的关键。
7. 协助社区事务：组织活动、配合管理
物业要配合街道办、居委会搞社区活动，比如节日联欢、垃圾分类宣传，还有疫情防控这些常态化工作。我见过有的小区物业经常组织邻里活动，居住氛围特别好，这就是尽到了额外的服务责任。
三、3件事不在服务范围，物业不管，别白跑
有些业主觉得“交了物业费就得啥都管”，但以下3件事，我实测确认不在服务范围内，找物业也没用：
1. 自家室内维修：水管、墙皮、家电等
你家房门以内的问题，比如水管漏水、墙皮脱落、窗户坏了、家电故障，都得自己解决。如果让物业帮忙联系维修人员，属于增值服务，物业可以收服务费，也可以自己找第三方。
2. 房屋大修或设备更换：电梯换新、外墙大修等
物业费只负责日常小维护，像电梯到期换新、外墙大面积脱落大修、水泵彻底损坏更换，这些得用“专项维修资金”（买房时交的），由业委会牵头申请，和物业费没关系。
3. 私人财产保管：车辆、物品等
物业只管维护小区秩序，不管保管业主私人财产。比如车子在小区被刮擦、车内物品被盗，只要物业按规定巡逻、登记了，就不用赔偿；但如果是因为物业失职，比如没关大门、监控坏了，就能举证索赔。
四、物业不作为？这样维权才管用（实测有效）
如果物业没尽到上述7项义务，别硬吵，按以下步骤来，我帮业主实测过，特别管用：
1. 收集证据：拍现场照片、视频，保留缴费凭证、聊天记录、通话录音，明确物业哪里没做到；
2. 书面投诉：给物业提交书面投诉，要求限期整改，保留好回执；
3. 找业委会：如果物业不整改，找业委会反映，让业委会和物业协商；
4. 行政投诉：还没解决，就打当地住建局物业科或12345投诉，提交证据，相关部门会查处；
5. 法律途径：如果损失大，可通过诉讼维权，但别以“物业不作为”拒交物业费，不然会被物业起诉。
最后说句实在话
物业费不是“糊涂钱”，物业有义务提供对应服务，业主也得按时缴费，互相配合才能住得舒心。我实测过很多小区，好物业能让小区保值增值，差物业只会让居住体验越来越差。
最后想问你：你家小区物业有没有尽到这些义务？你遇到过物业不作为的情况吗？是怎么解决的？欢迎在评论区分享你的经历，也别忘了关注我，后续分享更多物业维权、民生政策实测攻略，帮大家把福利用到位！