小区46部电梯停运，物业催费的边界在哪

2026年1月19日晚，维保公司员工加班维修电梯。南方周末记者郑丹摄

2025年12月21日，在广西柳州市鱼峰区的东悦佳苑小区，46部电梯一夜停摆，起因是业主长期拖欠0.8元/平方米的物业费。（详见报道《不交物业费，电梯全停了：千余拆迁农户上楼难》）

电梯成为物业公司与小区业主博弈的筹码，结果是上千户业主被迫爬楼。该小区物业经理告诉南方周末记者，截至2026年2月12日，小区恢复运行23部电梯。

就“停梯催费是否违法”问题，南方周末记者采访了深圳市物业管理学会会长曾滔、北京市隆安律师事务所高级合伙人陈旭、深圳市物业管理行业协会秘书长张红喜、嘉冠律师事务所律师余云艳，以及长期研究社区治理的物业行业人士舒可心。

受访者看法不一。有观点认为，根据民法典，物业公司无权以停供公共设施的方式催交物业费；也有观点强调，电梯属特种设备，监管部门责令停用是法定程序，物业公司作为使用单位无权让电梯“带病运行”。

这场闹剧暴露的不仅仅是小区管理顽疾，更是一个综合的系统性问题：业主公共意识缺乏、业委会角色缺位、物业公司服务质量低下，政府部门也未发挥引导和监督职能，各种因素叠加，将东悦佳苑小区以多方皆输的形象推向大众视野。

“物业赔钱也得运营”

在东悦佳苑，收不上物业费已成常态。2025年11月，该小区物业公司联合业委会发布公告，小区拖欠电梯维保公司331200元，双方合作到期后没有续约，小区电梯全部年检不合格。因为电梯属于特种设备，根据特种设备安全法相关条例，未经定期检验或者检验不合格的特种设备，不得继续使用。

无独有偶，据媒体报道，2025年11月，福建省福州市也有小区55%的业主欠交物业费，小区交不起该年电梯年检费，当地市场监督管理部门责令停运，13部电梯被物业贴上封条。

“物业公司既然已经接手，还是要尽量维持小区正常运行。停梯太容易激化矛盾，不可取。”余云艳说。她长期为物业公司处理各类诉讼调解。

她认为，物业停梯行为违反了民法典第九百四十四条规定，此举侵害了业主权益：物业公司不得以停水、停电、停供公共设施等方式催交物业费。

“物业公司毕竟是为全体业主服务，不能因为部分业主没有交费，就不提供服务。”余云艳认为，面对业主不交纳物业费时，物业公司应当通过诉讼等合法形式进行催交，而非停梯。

东悦佳苑物业服务合同显示，物业公司收费采用包干制方式。所谓包干制，指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担的物业服务计费方式。

舒可心认为，在东悦佳苑的情境中，业主所欠物业费仍然是物业公司的债权，根据合同约定，物业公司应垫付现金来履行合同中包括电梯运行、维保等全部服务内容，且自负盈亏。因此，电梯停运明显违反该小区物业服务合同约定。

“包干制规定，企业自负盈亏，所以物业公司不能以亏钱为理由不服务。”在舒可心看来，这也是包干制带来的弊端，“物业公司赔钱，也得把电梯运营下去。”

“从业主角度出发，维保单位由物业聘请，那么相关问题也应由其自行协商。”余云艳说。此前，广东广和律师事务所律师尹玉在接受《法治日报》采访时称，在司法实践中，法院已明确电梯属业主共有部分，物业公司无权擅自限制使用。物业公司作为电梯登记的使用管理单位，必须履行确保电梯安全运行和按时年检的法定责任，相关费用应从物业费或专项维修基金中支出，与部分业主欠费无直接关联。

万家物业办公室。南方周末记者郑丹摄

“物业没有义务当雷锋”

在接受南方周末记者采访过程中，也有专家持不同观点，认为东悦佳苑停梯合情合理。

曾滔从事物业管理行业已有十余年，他调解过二十多起因欠物业费导致停梯的案例。在具体案例中，有物业公司通过设置梯控门禁，限制未交费业主使用。

“停梯的核心争议在于，电梯是不是物业公司停的。”曾滔解释，物业公司无权擅自停梯，但如果电梯因未经定期检验或检验不合格而停运，就不能称之为是物业公司的行为，而是特种设备管理部门的行为。

曾滔介绍，物业是电梯登记的使用单位，也是法定的安全责任主体，若带病运行的电梯发生事故，物业公司将面临无法承担的法律与经济责任。陈旭补充，排除物业费交纳因素，物业公司也应保证电梯安全，不能擅自开梯，以防出现事故。

“这跟手机欠费停机是一样的道理，太正常了。”对于东悦佳苑停梯事件，张红喜称，按照市场角度，物业公司做法不无道理：当物业公司因为收不上来物业费而入不敷出时，履行物业服务合同的义务就无从谈起。

在东悦佳苑停梯事件中，业主拒交物业费的原因多样。很多业主反映，物业公司没有提供相应的服务质量；有上年纪的业主不满小区的房屋质量，迁怒于物业公司；还有一些业主没有形成交物业费的观念，认为在政府安置的拆迁小区，不应收取物业费。

曾滔认为，当物业公司不尽责时，业主可以启动业主大会程序进行解聘，但不能通过拒交物业费的方式破罐子破摔。

“你不交物业费，物业服务就无以为继，继续偷工减料，最后埋单的都是业主，就是恶性循环。”陈旭认为，无论出于何种原因，业主都应该交物业费。

“没有道理让物业出维保钱，又不是物业用电梯，物业只是被聘请来进行小区管理，保障小区的正常运转，其中就包括电梯的使用维护。”陈旭说，与电梯维保公司签合同的主体虽然是物业公司，但实际代表的是全体业主，“物业没有义务当雷锋”。

“你知道现在物业公司打官司多难吗？”陈旭认为，物业公司后期通过法律途径维权周期漫长，物业公司不论是降低服务质量，还是拒绝垫资维保电梯，都是为了及时止损。

另一方面，曾滔认为，东悦佳苑最终僵持到停梯，并不全是业主责任，物业公司进场时，就应事先对小区做好充分调研、评估和核算；作为一家以盈利为目的的企业，若无法承受损失，应主动撤场，后期声称亏本却迟迟不退场，也有自身的责任。

曾滔介绍，物业管理是关系到千家万户的民生行业，守护着绝大部分老百姓这辈子最重要的资产——房子。物业公司理想的发展水平，应该做到市场化、专业化和社会化。

但目前许多物业公司维持在低层次的发展阶段，市场化运作机制不成熟，物业公司在勉强维持生存的情况下，难以要求企业追求“社会化”的责任高度。据咨询机构克而瑞物管根据全网披露的项目数据显示，2025年物业撤场项目173个，其中下半年物业撤场案例数量有所增加。

“很多物业公司连生存都困难，你不可能给一个连饭都吃不饱的人提很多要求，也不现实。”曾滔说。

业委会未能发挥作用

在东悦佳苑停梯事件中，物业公司最终采取的解决措施是，当一栋楼的交费率超过50%，就跟电梯维保公司签约该楼一部电梯的维保合同，经检验合格就开一部电梯；若超过70%，就开两部电梯。

多位受访者表示，这个由物业公司自行划分的标准，并无相关规定可参照，难以评判对错。从催费效果看，这一措施确有效果；但从电梯全生命周期管理角度看，少数电梯超负荷运转，反而可能加速设备磨损。

此外，东悦佳苑的停梯风波亦反映了城镇快速扩张过程中面临的转型阵痛。拆迁农户从农民转化成城镇居民后，尚未建立起物业消费的习惯。曾滔认为，这就需要住建部门、街道办与社区居委会进行适当引导，而不能将社区治理工作完全交给一家企业。“这是一个综合的、系统性的问题，物业行业没有这个能力。”

张红喜认为，地方不能一股脑把还没有适应城镇化生活的村民推向市场体制，还要采取一系列“扶上马送一程”的举措，包括拿钱补贴物业费，帮助村民提供职业教育、工作机会等，想方设法增加村民收入，才是解决回迁社区治理中存在的诸多问题。

东悦佳苑之所以走向停梯，业委会也应承担一定责任。多位受访者认为，该小区的业委会未能发挥其应有的作用。按照制度设计，业委会应监督物业服务、发动业主交费，并在矛盾激化时充当沟通桥梁。

在东悦佳苑，第一届业委会成立于2023年8月，共有13位成员。据3名业委会成员称，成立目的主要是开展物业公司招标工作，成员对业委会职能知之甚少。

张红喜将物业行业形容为一个跛脚的市场，甲方业主基本缺位，监督不够，政府介入力量也不够，甲方业主需要由具体的部门管理，使其发挥监督乙方物业的功能，“现在行业的矛盾根源就是甲乙双方的互相不信任，甲方不发挥作用，你指望乙方完全不出问题，也不可能。”

这不是单一小区的困境，而是普遍存在的制度短板。曾滔曾多次提议，在严格依法依合同履行服务职责的前提下，物业公司应实行透明化宣传，并与业委会、社区及街道保持充分、常态化的沟通，建立信任。

但相关建议的落实又面临着现实阻力，作为甲方的业主大会不具备法人资格，其执行机构业委会又是一个松散的非专业组织，导致很多业委会实际是缺位的。“一个非法人身份的业委会甲方，如何与一个具备法人身份的物业乙方进行平等对话？”

“无论从哪个角度看，都必须依法行事。要懂法、学法，然后用法。”曾滔认为，解决问题的根本出路在于回归法治轨道：物业企业应按照合同合法经营，业委会应依法履行职责，政府应履行引导与监督职能。“不能够通过粗暴的方式破罐子破摔，又回到鸡生蛋、蛋生鸡的问题，没有赢家。”

南方周末记者 郑丹 南方周末实习生 潘奕忻

责编 何海宁