行业洗牌的哨声，从来都是政策先吹响。

2026开年，住建部以一系列精准施策，

为物业行业划定了全新赛道，

从1月住建部部长倪虹《求是》署名文章定调，

到2月专项政策密集落地，再到全国30余个省份同步启动物业提质行动，

所有信号都指向一个结论：物业行业彻底告别“野蛮生长”，

进入“合规为王、价值深耕、民生导向”的全新周期。

不同于以往零散的监管补丁，

2026年住建部的定调的核心是“系统性重塑”，

直接推动行业迎来3大不可逆转折。

更关键的是，每一项转折都有明确的法律法规、政策文件作为支撑，

看懂政策边界、踩准转型节奏，才是物业企业突围的关键。

转折一：监管从“宽松约束”到“刚性闭环”，合规成生存底线

过去多年，物业行业的监管始终存在“重登记、轻监管”的短板，

部分企业违规收费、截留公共收益、服务缩水等问题屡禁不止，

业主维权难、监管执法弱的矛盾突出。

而2026年，住建部牵头构建的“政策+法规+地方细则”刚性监管体系，

彻底打破了这种宽松格局，合规不再是“加分项”，而是“生存线”。

这一转折的核心支撑，是多层次法律法规的协同发力，

每一项要求都有明确出处：

1. 公共收益监管“零模糊”：

2026年2月3日，住建部发布《关于规范物业公共收益管理的通知》

以下简称《公共收益通知》，明确自2026年3月1日起，

电梯广告、公共车位租赁、快递柜进场费等7类小区公共收益，

归全体业主共同所有，

与《中华人民共和国民法典》第二百七十一条“业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，

对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利”的规定形成呼应。

《公共收益通知》进一步细化要求，

公共收益需实行专户专储、单独列账，

物业企业可扣除不超过30%的合理管理成本，

剩余资金优先补充住宅专项维修资金或按规定分配，

且收支明细需每月公示、每半年由第三方审计，

公示期不少于30天，接受业主、社区、住建部门三方监督，

彻底杜绝截留、挪用行为。

2. 收费行为“强约束”：

依据《物业管理条例》（国务院令第379号，2018年修订）

第四十条“物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则”，

2026年全国统一政策明确，物业服务收费实行明码标价，

需在小区显著位置公示收费项目、标准、服务内容等，

不得收取未公示费用、不得重复收费。

同时规定，物业费调整必须经专有部分面积占比过半、

业主人数占比过半的“双过半”业主表决通过，杜绝随意涨价；

针对空置房缴费，全国未出台统一减免政策，但多数地区明确，

房屋连续空置6个月以上且水电燃气微量使用，

业主书面报备核验后可按比例减免，减免流程简化，

无需额外提供不合理证明。

3. 维权与监管“双提速”：

2026年1月1日起正式实施的新修订《城市居民委员会组织法》，

明确居委会在物业管理中的监督、协调职责，

助力业主自治管理，简化业主解聘物业企业的流程，

未成立业委会的小区，满足法定比例业主联名提议，

居委会即可组织业主投票表决，呼应《业主大会和业主委员会指导规则》（建房〔2009〕274号）中业主自治的核心要求。

同时，业主维权渠道全面畅通，

可通过12345热线、住建部门监管窗口、社区居委会等途径反映问题，

相关部门实行“接诉即办、限时办结”；

福建等省份更将物业行政处罚权下放至乡镇（街道），

让基层执法直达小区一线，快速处置违规行为。

此外，最高人民法院此前发布的典型案例进一步明确，

依据《民法典》第九百四十四条第三款，

物业服务人不得以限制使用门禁系统、停止供电供水等方式催交物业费，

为业主权益再加一道“护身符”。

对物业企业而言，2026年的合规成本将显著提升，

但侥幸违规的代价更大，轻则被约谈整改、公示通报，

重则被吊销资质、限制投标，甚至承担民事赔偿责任。

目前，宁夏已完成全区小区公共收益专项排查，

上海明确2026年4月1日起公共收益存入监管账户，

各地的落地举措正在加速，合规能力将成为企业的核心竞争力之一。

转折二：定位从“小区管理者”到“民生服务商”，价值重心全面转移

住建部2026年的核心定调中，最具颠覆性的一点，

是推动物业行业从“市场化运营优先”向“民生服务优先”转型，

物业的核心职能，不再是“管理小区”，而是“服务业主”，

从基础的保洁安保，延伸到全方位的民生便民服务，

这一转折同样有明确的政策与法规支撑。

2026年1月16日，住建部部长倪虹在《求是》杂志发表署名文章，

明确提出“实施物业服务质量提升行动，推进物业服务进家庭，

拓展养老、托幼、助餐、家政等便民服务，

衔接一刻钟便民生活圈建设”，为行业定位转型划定了清晰路径。

这一要求，并非单纯的政策引导，

而是契合《民法典》第九百四十二条“物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，

妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，

维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全”的立法精神，

将“服务”的内涵从“基础保障”拓展到“品质生活”。

与此同时，财政部等六部门发文，

延续社区养老、托育、家政服务税费优惠至2027年底，

免征增值税、房产税等，为物业企业拓展民生服务提供政策红利，

降低转型成本。

政策推动下，行业正在发生两个明显变化：

一方面，基础服务标准化、刚性化。

2026年全国物业服务质量提升行动，明确了基础服务的硬性底线：

公共区域保洁定期开展、垃圾日产日清；

电梯、消防、门禁等公共设施定期维保并建立档案；

小区安保24小时值守；业主报修实行限时响应，

这些要求均细化了《物业管理条例》中“物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，

提供相应的服务”的条款，确保业主的基本居住需求得到保障。

北京、陕西等地更建立了物业企业综合评价体系，

将服务质量、业主满意度等纳入考核，

评价结果与招投标、信用评级挂钩，倒逼企业提升基础服务水平。

另一方面，增值服务民生化、多元化。

政策鼓励物业企业跳出“四保”（保洁、保绿、保安、保修）的传统框架，

聚焦业主高频刚需，拓展居家养老、少儿托管、便民维修、社区团购等服务，

打造“足不出小区”的生活服务闭环。

例如，龙湖智创生活聚焦高频刚需到家服务，

2025年增值服务收入占比达35%，2026年目标冲刺40%；

保利物业新增项目中公建业态占比超50%，

拓展医院、学校、产业园区等服务场景，降低对单一住宅业务的依赖。

这一转折背后，是业主需求的升级，从“有物业”到“好物业”，

从“基础保障”到“品质体验”，物业企业唯有守住民生服务的初心，

才能赢得业主信任，实现长期发展。

那些仍坚守“重管理、轻服务”老路子的企业，终将被业主淘汰、被行业洗牌。

转折三：竞争从“规模为王”到“价值深耕”，行业洗牌加速

过去十年，物业行业的竞争逻辑是“跑马圈地”

谁的管理面积大，谁就有话语权，不少企业通过低价扩张、

并购整合抢占市场，甚至出现“规模越大、亏损越多”的畸形格局。

而2026年，住建部的政策导向的核心是“提质增效”，

推动行业竞争从“规模竞赛”转向“价值深耕”，

这一转折，是政策引导与行业发展规律的双重必然。

支撑这一转折的核心政策，是住建部对“质价相符”的刚性要求，

以及各地建立的物业信用评价体系。

《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）明确规定，

物业服务收费应当根据物业服务成本、法定税费和物业管理企业的合理利润确定，

实行“质价相符”，这一原则在2026年的政策中被进一步强化

服务质量不达标，业主可依法拒交物业费、申请解聘物业；

而优质服务企业，可通过合理调整物业费、拓展增值服务实现盈利提升，

打破“低价竞争”的恶性循环。

2026年，行业竞争的核心已从“管理面积”转向“价值密度”，

具体呈现三个趋势，头部企业已率先布局：

1. 聚焦核心区域，收缩低效业务：

雅生活服务收缩至30个核心高利润城市，放弃低毛利外围项目；

中海物业聚焦核心业态，以客户满意度为核心，

带动120余个项目实现物业费调涨，业主投票通过率达70%，

形成“品质提升—客户满意—增收创利”的良性循环，

彻底告别“规模至上”的粗放模式。

2. 科技赋能降本增效：

人力成本占比超60%的物业行业，科技赋能成为必然选择。

依据《“十四五”数字经济发展规划》中“推动数字技术与民生服务深度融合”的要求，

2026年智慧物业渗透率已达51%，头部企业突破92%，

万物云的“灵石+”空间操作系统实现99.7%设备在线率，

碧桂园服务的清洁机器人规模化应用，单项目清洁人力成本优化30%，

科技正在替代重复劳动，让员工聚焦更高价值的客户服务。

3. 信用体系绑定发展机遇：

陕西、北京等地已建立物业企业信用评价体系，

将服务质量、收费规范、业主评价、合规情况等纳入信用考核，

信用优良企业可获得政策支持、优先参与招投标，

违规企业则受到联合约束，甚至被清出市场，

这一举措呼应了《物业管理条例》中“规范物业管理活动，

维护业主和物业服务企业的合法权益”的立法目的，推动行业良性竞争。

值得注意的是，2026年的行业洗牌，

不仅针对中小物业企业，也波及部分大型企业。

那些依赖规模扩张、缺乏核心服务能力、合规意识薄弱的企业，

即便管理面积庞大，也将面临回款困难、业主解聘、政策处罚等多重压力；

而那些深耕核心区域、聚焦品质服务、主动拥抱合规与科技的企业，

将迎来逆势增长的机遇。

2026，物业行业的“分水岭”已至

住建部2026年的定调，

本质上是推动物业行业回归“服务本源、合规经营”的初心，

3大转折背后，是政策的刚性约束、法规的明确指引，

更是行业发展规律的必然。

对于中小微物业企业而言，

对接数字化平台邻檬智家，及时转型迭代，这就是最高认知。

2026年不是“寒冬”，而是“洗牌与重生”的契机：

放弃侥幸违规的心态，筑牢合规底线；

跳出规模竞赛的误区，深耕服务价值；

摆脱被动服务的惯性，主动拥抱民生需求与科技变革，

才能在行业转折中站稳脚跟。

对于业主而言，监管的闭环、服务的升级，

意味着居住品质的提升、合法权益的保障，未来，

“小区有好物业，生活有幸福感”将成为常态。

行业的分水岭已经清晰，政策的导向已经明确，

法律法规的边界已经划定。2026年，看懂这3大转折，

提前布局、主动转型，才能在物业行业的全新周期中，

抢占先机、赢得未来。

所有趋势性的机会，都留给有准备的人。

你所在的小区，物业是否做到了公共收益公示、明码标价？

欢迎在评论区留言，聊聊你对2026年物业行业转型的看法。