屋顶、公共排水管渗水漏水，谁来担责？

2019年12月，孙某与某开发商签订《商品房买卖合同》，购买其开发小区内顶层房屋，并办理房产证。

2020年6月底收房时，孙某即发现屋顶多处渗水，立即向物业公司报修。

此后五年间，屋顶渗漏问题反复发生，始终未根治。

孙某多次向物业公司催告维修，但仅进行表面修补。

截至起诉之日，主卧及餐厅仍存在渗水点，2025年6月15日渗水更导致餐厅壁布大面积变色损坏。

因长期持续渗漏造成天花板鼓泡剥落、壁布损毁，严重破坏房屋使用功能及居住环境。

孙某认为开发商未履行房屋保修义务（屋顶防水保修期5年），物业公司未履行物业维修管理职责，共同导致自己权益持续受损。无奈诉至法院。

调解过程中，原告称自己五年期间一直因为房屋漏水问题得不到解决，很是疲惫和委屈，买了新房应该是高高兴兴入住，谁知却引来了烦恼。

但被告开发商及物业公司也称自己及时处理了业主反映的问题，已经尽到了相关义务。

在法官的耐心调解下，开发商、物业公司与原告孙某自愿达成了和解协议，开发公司对孙某房屋渗水处进行维修（已履行），并自愿在原告孙某房屋质保期外（自2025年7月22日起6个月内）若原告孙某房屋出现渗水情况，被告开发公司承担继续维修责任；

被告物业公司同意自2022年7月1日至2025年12月31日期间对原告孙某的物业费按80%收取。

法官说法

一、房屋出现渗水漏水，谁来担责？

开发商作为房屋的设计、建设者，对所售房屋承担质量保修责任。

1.如果漏水原因为房屋质量问题，开发商不能举证证明该渗水漏水是由于自然原因或购房者人为改动等造成的，则需要在保修期内承担维修责任，并承担相关损失的赔偿责任。

根据《建设工程质量管理条例》的相关规定，对于屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，保修期限为5年。

2.若超过保修期，大部分是因为屋顶防水层、楼栋公共管道等长时间使用产生了老化和损坏，这种情况需要整幢楼的业主自行维修，可以申请使用房屋维修基金。

3.如果商品房质量一直达不到合格标准，或在维修后较短时间内维修处再次发生渗水，即使房屋已经超过保修期限，开发商仍应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

二、物业公司需要承担相关责任吗？

根据业主与物业签订的服务合同，物业需要对小区公共管道进行日常维修和养护。

业主室内排水管发生渗水漏水，物业公司应限定在业主发现室内污水管道出现问题，报修后的维修义务，而不能扩大至物业公司有日常管养义务。

但如果漏水是由于公共管道破裂、屋顶漏水等公共部位的问题引起的，且物业公司未能及时履行维修义务，那么物业公司也可能承担相应的赔偿责任。