巧解物业千桩事 终化心结为玉帛
“好，就这样说了。”1月16日，在阜阳市颍泉区人民法院调解室，随着业主马先生与小区物业公司代表共同签署调解协议，一场持续三年的物业服务合同纠纷终于画上句号。由于不满物业服务，他连续三年没有缴纳物业服务费，被物业公司起诉到颍泉法院。
自2022年阜阳市中级人民法院将城区物业服务合同纠纷案件指定由颍泉区人民法院集中管辖以来，颍泉法院积极构建高效解纷机制，主动转变工作思路，从“坐堂问案”转向“上门服务”，协同物业调解委员会、社区街道等多方力量，推动形成多元共治、联动化解的工作格局，实现物业服务纠纷的源头治理和实质化解。
2025年，阜阳主城区物业纠纷案件先行调解成功2465件，同比增加23%；案件调撤率81.38%，同比上升9.21个百分点，受理物业纠纷案件数同比下降66.81%。
分类处置 精准施策效率高
阜阳作为千万人口大市，主城区范围广、住宅小区密集，近年来物业服务合同纠纷数量持续增长。为高效化解业主与物业企业之间的矛盾，2022年，经安徽省高级人民法院批准，阜阳市中级人民法院正式将城区范围内此类案件统一指定由颍泉区人民法院集中管辖。
面对汹涌而来的物业纠纷案件，颍泉法院如何破题，才能实现业主与物业矛盾的快速、实质化解？
颍泉法院积极探索工作机制创新，建立专门的物业纠纷审判团队，推动实现“专业案件专业审理”，并采用“法院+行业调解+社区”联动模式，整合多方力量参与调解，有效引导当事人协商和解，提升纠纷化解的效率和效果。
“在物业服务合同纠纷立案阶段，我们通常会引导双方优先选择调解方式。经当事人同意后，案件将移交至颍泉区物业调解委员会进行前期化解。”颍泉法院立案庭庭长吴雪梅说，调解是公益的，不收取任何费用，不会增加业主和物业经济负担。
该调解委员会目前配备三名调解员，由具备法律专业知识、熟悉社区事务且热心公益的人员组成，为纠纷化解提供了专业、中立的调解服务。
2025年，阜阳一家物业公司将小区110多名业主诉至颍泉法院，要求支付拖欠的物业费。考虑到涉及业主众多，为防止矛盾激化，征得当事人同意后，法院委托颍泉区物业调解委员会进行调解。
经实地走访，调解员指出物业服务中存在的问题，通过摆事实、讲道理，提出整改意见。之后指导法官与调解员再次来到该小区，回访相关当事人，小区多处设施已修复完善，部分业主也主动交纳了物业费，物业秩序逐渐向好。
目前，110余名业主全部缴纳了物业费，物业公司自愿撤回了对110余名业主的起诉。该系列纠纷得以妥善化解。
“2025年，我们共调解5000多件物业服务合同纠纷，成功率超过57%，切实分流了诉讼压力。”颍泉区物业调解委员会负责人马会峰说。
为实现审判资源的优化配置，颍泉法院对进入诉讼程序的案件进一步细化处理。“我们严格贯彻‘繁简分流’机制，对物业服务合同纠纷进行二次分流，简案快审、繁案精审，有效缩短了简单案件的审理周期，同时保障了复杂案件的审理质量。”吴雪梅说。
巡回审判 “联动化解”促共赢
针对物业服务合同纠纷具有群体性、易复发的特点，颍泉法院采用“巡回审判+示范裁判”模式，选取具有代表性的典型案件，将法庭“搬”进小区、开到群众家门口，通过现场审理、以案释法，达到“审理一案、教育一片、化解一批”的效果。
“没想到因为欠物业费，会被物业起诉到法院。”收到法院传票的小区业主李先生坦言压力不小。像他这样的业主还有很多，颍泉法院决定选取5起典型案件进行巡回审判。
这五起纠纷虽同为物业费催缴案件，但争议根源各不相同：有的源于楼道照明长期损坏、卫生清扫不及时等基础服务缺位；有的因小区停车位规划管理混乱引发矛盾；有的因电梯维护、公共区域修缮等硬件问题久拖不决；还有的则是业主因邻里纠纷未能得到物业有效介入，转而以拒交物业费表达不满。
虽个案情况不同，但都源于业主与物业公司之间长期积累的沟通不畅和信任缺失。“零敲碎打的调解或判决，治标不治本。必须集中力量，进行一次系统性的‘会诊’，才能从根本上修复关系。”颍泉法院速裁团队法官宋颍辉说。
为此，颍泉法院联合物业调解委员会，发挥法理研判和情理沟通互补优势，决定在纠纷发生的小区进行集中现场调解，力求“对症下药”、就地化解。
法官与调解员首先进行实地走访，查看业主反映的问题点位，详细了解每起纠纷的具体情况。调解现场，法官和调解员采取“先调研后调解”“背对背”疏导与“面对面”协商相结合的方法，一边稳定当事人情绪，一边阐释法理人情。
针对业主提出的合理诉求，现场督促物业公司制定整改时间表；对部分业主的误解，耐心进行解释说明：对物业服务存在的共性问题，要求物业公司举一反三改进服务。
经过调解，物业公司代表在现场承诺限期整改业主反映强烈的问题，并将整改情况进行公示；业主们看到问题得到重视，态度也从抵触逐渐转向理解与配合。最终，五起纠纷均成功达成调解协议。
颍泉法院副院长祁广涛表示，将持续深化与各职能部门、调解组织的“联动化解”协作，构建起分层递进、衔接配套的多元化解纠纷体系，通过定期开展巡回审判、联合调解、普法宣传等方式，实现“审理一案、治理一片”的良好效果。
多元共治 从源头化解纠纷
小物业牵动大民生。在实质化解物业服务合同纠纷案件过程中，如何做到“定分”又“止争”？答案是，离不开“党建引领”。
颍泉法院常态化开展“党员法官进小区”活动，组织法官党员主动亮明身份、认领责任，深入社区面对面问需、零距离排查，将矛盾纠纷预防与司法为民服务紧密结合，实现党组织优势在基层治理中的有效转化。
“我们通过‘法院+社区’联合开展主题党日、召开党建联席会议等方式，将党的领导贯穿于物业服务合同纠纷预防、排查、化解的全过程。”颍泉法院院长杨晓辉说，指导物业调解委员会联合社区，动员老党员、热心业主组建“红管家”调解队伍。
党建引领不仅构建了机制，更催生了行动。在组织与队伍保障的基础上，颍泉法院进一步将组织优势转化为治理效能，推动工作重心向源头预防和前端化解延伸。
通过动态关注12345热线平台反映的物业矛盾线索，并依托市房管局搭建的全市智慧物业管理平台，颍泉法院能够精准识别高风险小区，及时组织法官、法官助理深入社区“摆摊设点”或入驻调解室，协同街道、社区提前介入，摸排化解潜在风险。
“法官，物业说我欠费三年，可楼道灯坏了半年没人修，这钱我该交吗？”“具体情况您详细说说，我们记录一下。如果确实是物业服务存在瑕疵，我们会督促物业整改，我们的调解员也会及时跟进协调，争取帮您把问题解决好。”这样的对话场景，如今在阜阳城区的小区里已不鲜见。
每逢周末或固定服务日，法官们都会定期走进社区，设置法律服务点，与业主面对面沟通，将司法服务的阵地延伸至群众家门口。
为从源头化解物业纠纷，颍泉法院将个案解答转化为普遍指引，推动法治宣传从“点对点”服务向“面对面”预防升级。
针对物业纠纷中常见的物业费缴纳、公共区域使用、车位管理等12类高频争议焦点，颍泉法院编印通俗易懂的“物业服务合同纠纷小知识”宣传手册，向社区居民发放。充分利用新媒体平台，在官方微信公众号开设“泉法安居”物业纠纷源头治理工作专栏，发布相关法律法规解读、典型案例分析、风险提示等信息，潜移默化地提升业主的理性维权意识和物业服务企业的依法履约意识，营造遵法、学法、守法、用法的良好社区氛围。
阜阳市中级人民法院院长苏勇表示，将持续深化物业服务合同纠纷集中管辖成效，以府院联动为抓手，完善与住建、社区、物调委的协同解纷机制，统一全市裁判尺度。同时，延伸司法职能，通过巡回审判、发布典型案例、普法宣传等方式，引导物业规范服务、业主理性维权，推动矛盾源头化解，以专业司法服务筑牢社区治理根基。
来源：安徽日报客户端