干物业的，最头疼的事里肯定有“违建”这一项。今天这家在阳台外搭个花架，明天那户在楼顶盖个阳光房，后天又有人把公共绿地圈起来当自家院子。业主们理直气壮，觉得自家门口的事自己说了算。其他邻居不干了，投诉电话打到物业，要求你们赶紧管管。

物业夹在中间，难。管吧，业主说你多管闲事，凭什么拆我的东西？不管吧，其他业主投诉你失职，街道、城管部门下来检查，第一个找的也是物业。更极端的情况，有些物业公司一咬牙，自己组织人手就把业主的“违建”给拆了，结果转头就被业主告上法庭，要求赔偿。

所以，面对业主的违章搭建，物业到底有没有权力直接拆除？这个边界在哪里，物业该怎么管才算既尽责又不违法？

一个拆了又赔的案例，教训挺深刻

去年2025年，江苏某小区，有户一楼业主把自家院子向外扩，占用了部分公共绿地，还砌了围墙。物业多次口头和书面要求整改，业主一直拖着。后来物业公司没忍住，趁着业主家里没人，直接派人把扩建部分的围墙给推倒了。

这下可捅了马蜂窝。业主回来一看，火冒三丈，直接把物业公司告了。告的理由不是“违建该不该拆”，而是“你物业凭什么拆我的墙”。最后法院怎么判的？判决物业公司赔偿业主的财产损失。法官说得很清楚，认定建筑是否违章、是否应当拆除，是城市规划行政主管部门的法定职权。物业公司作为物业服务企业，不是行政机关，没有行政强制执行权。你发现了违建，可以劝阻、制止，并向有关部门报告，但你不能自己动手去拆。你自己拆了，就构成了对业主财产的侵权。

这个案子给所有物业同行敲了警钟：发现违建，你的角色是“管理者”和“报告者”，而不是“执法者”和“拆除者”。越权行事，好心也可能办坏事，最后还得自己掏腰包。

法律给物业的“武器”是什么？

那物业难道就干看着，一点办法都没有吗？当然不是。法律给了明确的职责和武器，关键是要用对地方。

核心的法律依据在《民法典》第九百四十二条：物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

这段话里有几个关键动作，就是我们对付违建的“标准流程”：制止、报告、协助处理。

首先，是“制止”。当你巡逻发现，或者接到投诉有业主正在搭建违章建筑时，要第一时间到场。这不是让你去吵架，而是明确告知对方：您的这个行为可能违反了小区管理规约和相关法律法规，请立即停止施工。这个“制止”最好是书面的，发一份《违规行为整改通知书》，写清楚违规事项、依据和要求，让业主签收。如果对方拒签，拍照录像留证，贴在现场也行。这一步，是履行我们管理责任的开端，也是后续所有动作的基础。

其次，是“报告”。如果业主不听劝阻，继续施工，或者违建已经完成，那物业就不能停留在口头了。必须把情况正式书面报告给有权的行政部门，比如街道办事处、乡镇人民政府，或者城管、规划部门。报告时要附上现场照片、视频、你的整改通知书副本等证据。这一步特别重要，是把球踢给真正的“裁判员”。法律上这叫履行了“报告义务”，以后万一出事，能证明物业没有不作为。

最后，是“协助处理”。等行政主管部门来了，认定是违建，下达了限期拆除决定书，如果业主还是不拆，行政机关可以依法强制拆除。这时候，物业的角色就是配合，比如提供通道、维持现场秩序等。但动手拆的主体，必须是行政机关或其委托的专业队伍，不是物业自己。

给物业的几点实在建议

道理讲清了，但实操中，面对怒气冲冲的业主和不停投诉的邻居，怎么才能把这事处理得既专业又稳妥呢？

第一，规矩要立在前面，宣传要深入人心。在《业主管理规约》里，一定要把禁止违章搭建（包括外扩阳台、封露台、搭阳光房、占用绿地等）写得清清楚楚。在业主收房、装修办理手续时，就要重点提示，最好让业主签字确认。平时在公告栏、业主群里，也可以发一些因为违建引发纠纷、甚至被强制拆除的案例，用事实说话，让大家知道后果。

第二，发现苗头要早，干预动作要快。违建最怕的就是“生米煮成熟饭”。一旦发现业主有动工的迹象，比如运来建材、开始打孔，就要立刻上门。这时候沟通成本最低，一句“师傅，先停一下，咱们聊聊这个方案是不是合规”，可能就能避免后续一大堆麻烦。千万别等墙都砌起来了再去管，那时候业主投入大了，抵触情绪会特别强。

第三，沟通要讲策略，别硬碰硬。上门沟通时，别一开口就是“你违法了，必须拆”。可以先从安全、邻里关系角度谈：“大哥，您搭这个架子，我们担心万一刮大风掉下去砸到人，责任可就大了。”“您看，您家这么一扩，隔壁邻居的采光受影响，天天来投诉，我们也很为难，大家住一起，和为贵是不是？” 同时，要把《管理规约》的条款和可能面临的法律后果（比如被行政部门处罚、强制拆除且没有补偿）说清楚。很多时候，业主不是不懂，是抱有侥幸心理，你把利害关系摆明了，他可能自己就掂量清楚了。

第四，程序要走完整，痕迹要留扎实。从发现、劝阻、发通知，到向主管部门报告，每一步都要有记录。书面通知要存档，报告最好用EMS邮寄并保留好凭证，现场照片、视频要标注时间地点。这些材料，一方面是我们履职的证明，万一将来打官司是重要证据；另一方面，当其他业主质疑我们“为什么不管”时，我们可以有理有据地展示我们做了什么，不是无所作为。

第五，善于借力，形成合力。处理棘手的违建，别自己单打独斗。要及时向社区、业委会通报情况，争取他们的支持。该向城管、规划部门报告的一定要及时报告。有时候，由社区出面组织协调会，把涉事业主、邻居、物业、相关部门叫到一起谈，效果比物业单独沟通要好得多。

处理违建问题，考验的是物业的法律意识、沟通技巧和流程执行力。我们的目标不是和业主对立，而是通过规范的管理，维护小区整体的环境和秩序，保障大多数业主的合法权益。记住，我们的权力是“管理”和“报告”，而不是“执法”和“拆除”。守住这个边界，依法依规做事，虽然过程可能慢一点、难一点，但最终才能站得住脚，赢得业主的长期信任。

*总在留言中，看到很多人对“物业”的误解很大，希望通过一块学习“法律法规”的方式，巩固“常识”。

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