内容简介：近期多地住建、市监、发改陆续开展小区停车收费专项整治。产权车位、人防车位、公共车位分别该交什么钱？哪些费用可以直接拒缴？物业锁车拦车催费是否违法？本文结合实务，帮你维护自身权益。

一、小区车位权属+合法收费边界

法律依据

《民法典》第274条、第275条，建筑区划内道路、绿地等共有区域车位，归属全体业主。人防车位严禁买卖，仅可短期租赁。

二、业主可当场拒缴情形

（一）产权车位占地/土地使用费

业主购车位已缴纳土地出让金，物业二次收取占地费属于重复收费，百分百违规。

（二）道闸/车牌识别/蓝牙门禁年费、工本费

停车通行设施成本纳入物业费、公共维修基金，不得单独向车主收费。

（三）车位过户、更名服务费

车位过户仅不动产中心有权办理，物业无审批权限，无权收取任何更名手续费。

（四）车库拆分杂费

将车位管理费拆分，单独收取车库照明、通风、保洁、安保专项费用。

（五）无业主决议公共车位费

未召开业主大会、未公示备案，物业私自圈占公共区域划线收费。

（六）访客短时停车费

全国统一底线，外来访客、办事车辆30分钟内免费停放，物业不得缩短免费时长。

（七）捆绑强制停车费

不缴停车费禁止业主车辆进出、捆绑物业费抵扣停车权限，属于违法限制通行。

（八）实务提醒

部分物业改名换收费名目，将占地费改为车库运维费。本质依旧属于整治违规项目，业主无需认可。

三、整治重点排查高危问题

（一）定价公示违规

1.小区出入口、车库入口未张贴收费备案表、收费依据、投诉电话。

2.私自突破发改部门政府指导价涨价。

3.成立业委会小区，调价未经过业主大会表决。

（二）公共收益账目造假

公共车位、临时停车收益不上公示、不入业主公共账户。物业直接将共有停车收益划入自身营收账户，拒不配合业主查账。整治要求物业每半年必须全域公示停车收支明细，业主书面查账不得拒绝。

（三）暴力催收停车费用

因停车费纠纷私自锁车、抬杆拦车、扣押车辆、损坏车胎。依据《民法典》，物业无执法扣车权限，此类行为属于侵权，业主可索赔车辆损失。

（四）车位规划违规划线

占用消防通道、人行通道、应急区域增设车位。业主私自加装地锁霸占公共车位，本次整治统一清退违规地锁、违规划线车位。

四、业主标准化流程图

五、实务问题

（一）买了产权车位，闲置不用，可以不交管理费吗？

不可以。依据《民法典》944条，车位管理费属于车库公共运维服务费用，照明、安防、消防。服务面向全域车位，不以业主是否使用为缴费前提。仅车库彻底停运、设施废弃，可申请减免管理费。

（二）三年前缴纳的违规停车费，还能要回来吗？

可以。民事退费诉讼时效3年，本次整治明确追溯至2023年6月1日缴费记录。只要有转账、票据凭证，均可申请全额退还，物业不得以自愿缴费为由拒绝退费。

（三）物业不让没缴费业主车辆进小区，合法吗？

完全违法。业主享有小区通行权，停车费属于服务费用纠纷，物业无权限制业主及车辆出入，阻拦出行可直接报警，同时向住建部门投诉追责。

（四）人防车位可以购买终身使用权吗？

无效合同。人防车位租赁期限最长不得超过20年，超出年限买卖合同全部无效，业主可主张合同作废，追回购车位款项。

六、业主证据清单

（一）费用凭证

支付截图、纸质缴费小票、增值税发票。

（二）现场证据

车库收费价目表、违规划线、锁车拦车视频原图。

（三）文书证据

车位买卖合同、物业服务合同、物业收费通知。

（四）沟通证据

业主群收费通知、和物业工作人员聊天记录。

七、结语

物业利用信息差巧立名目收费、垄断车位定价、截留公共收益，现如今已经失去法律空间。业主遇到违规收费无需妥协，依法维护自身权益即可。小区公共车位收益，本就属于每一位业主。有权知晓、有权分配、有权追责。

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