揭秘之物业篇：住宅小区的物业企业到底能做什么？

首先必须要明确：中国没有“物业管理企业”，只有“物业服务企业”。这是《中华人民共和国物权法》毫不含糊的规定。

中国有两部法规条例涉及到物业管理：一是《中华人民共和国物权法》，二是《物业管理条例》。要了解物业企业的职责和权利，首先研究《物业管理条例》；里面没说清楚的，找寻《物权法》。

这两部法规条例的内容都很长，需要了解全文的请网上搜索。特别提醒：

A、《物业管理条例》最新版本是2007年10月1日实施的修订版（2007年8月26日国务院令第504号文）。

B、2016年2月6日国务院令第666号文《国务院关于修改部分行政法规的决定》删去了《物业管理条例》第三十三条（物业人员必须持证上岗）、第六十一条（对无证上岗的物业人员处罚）。

1、物业企业的职责

《物业管理条例》第二条物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。

显然，物业企业的职责包括三部分：（1）对物业（建筑、设备和场地）的维护管理，（2）小区的清洁卫生，（3）小区相关秩序的维护。

第1、2个职责比较容易理解，但第3个很含糊。“维护物业管理区域内的相关秩序”。什么是“相关秩序”？物业企业用什么方式维护？能维护到什么程度？

2、物业企业的权限

当小区出现“破坏相关秩序”的现象或迹象时，物业企业有什么权利？

《物业管理条例》是这样规定的：

第四十六条 对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。

有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

第四十七条 物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

物业服务企业雇请保安人员的，应当遵守国家有关规定。保安人员在维护物业管理区域内的公共秩序时，应当履行职责，不得侵害公民的合法权益。

小区公共秩序问题，物业可制止并及时报告。采用何种方式制止，条例没细说但有一个前提原则——不得侵害公民的合法权益。

3、临时管理规约与管理规约

《物业管理条例》对物业服务企业的职责和权限并没有很具体细化。具体细化项是体现在“临时管理规约”和“管理规约”。

临时管理规约是开发商制定的。《物业管理条例》第二十二条建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。

《物业管理条例》第十一条规定“管理规约的制定和修改”由小区业主共同决定，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

4、一些常见问题的处理规定

（1）业主不交纳物业费

小区业主和物业最易出纠纷的是物业费的不按时交纳。遇到这样的情况物业企业有什么权利？能停电停水吗？

《物业管理条例》第六十七条规定：违反物业服务合同约定，业主逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以向人民法院起诉。

也就是说，物业企业遇到业主不按时交纳物业服务费时只能二选一：要么向业主委员会告状，要么向法院起诉。

（2）物业在小区提供广告发布或其它经营活动

《物业管理条例》第五十四条规定：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。