物业新规出台，快看看哪些政策对你有重大影响！

物业新规

1、2025年5月29日，北京市发布《深化物业管理改革创新 持续提升物业服务质量三年行动计划（2025-2027年）》（以下简称《行动计划》）。

2、《行动计划》有哪些关键内容、新的举措呢？下文详解！

文章来源：山海珺微信公众号“法意时评”。（原文「「链接」」）

一、总体目标

截至2027年，实现以下目标：

1、党建引领、社区治理框架下的物业管理体系更加健全；

2、物业管理各主体依法履责意识增强；

3、物业服务市场化程度提升；

4、物业管理诉求稳中有降；

5、居民多样化生活服务需求得到有效满足。

二、党建引领，凝聚基层治理合力

1、健全物业管理综合调度机制

建立市级住宅小区物业管理综合协调调度机制，统筹推进解决重难点问题。

解析：有大管家来统一协调，避免各自为政、投诉无门。

2、推动社区与物业深度融合

每年打造推出10个“社企融合”市级范例，促进社区党组织与物业企业“双向进入、交叉任职”；

街道（乡镇）、社区（村）党组织要健全党建引领下的社区居委会、业委会、物业管理委员会、物业企业、产权单位、业主等多方参与的协调运行机制。

解析：党建引领下，各类物业管理参与主体，协调一致，别打架。

3、强化基层党组织对业委会（物管会）的领导

支持党员业主担任业委会委员，加强业委会规范化运作。

注意：党员担任业委会委员需要通过法定程序。

4、发挥行业协会作用

探索物业企业分级评价，建立住宅物业责任律师制度，调解矛盾纠纷。

解析：加强物业企业评价与法律纠纷调解。

三、法治化建设，优化制度体系

1、厘清主体责任

制定物业管理主体责任清单，推动执法进小区，实行消防“履责不罚”柔性执法。

解析：重点在督促各方依法依规行使权利、履行义务。

2、赋能物管会和业委会

制定物管会作用发挥指导意见，加强街道支持。

完善业委会履职监督机制，建立利益回避制度，对怠于履职的业委会依法组织改选。

强化街道（乡镇）对业委会的指导培训、履职监督等。

解析：物管会被强化，有利于效率提升，重点需要规范运作。业委会也要受监督指导，规范运作。

3、深化维修资金改革

研究维修资金结余收益使用机制，提高资金使用效率。

解析：随着老旧小区不断增多，维修资金的使用会越来越频繁。

4、建立物业企业综合评价体系

对全市住宅物业企业进行评价打分，向社会公布评价结果，为业主选聘物业提供参考。

解析：有评价，才有区分，有区分才有竞争压力，怎么打分、分数怎么用，还需要细化。

5、完善物业管理矛盾纠纷调解机制。

加大街道（乡镇）、社区（村）对物业矛盾纠纷调解力度；健全物业管理矛盾纠纷多元化解机制；加强诉前调解。

解析：物业矛盾纠纷老大难，对调解人员的素质要求很高：懂法律、知人情、熟悉社区环境、有责任担当、善于沟通等。

四、市场化机制，促进质价相符

1、完善物业服务标准

修订《住宅物业服务标准》，推动行业协会发布成本信息，促进物业费合理定价。

关键词：合理定价、动态调整。

2、加强央产和非经营性资产移交小区管理

推动央产“三供一业”移交小区签订市场化物业服务合同。

探索物业管理诉求“双派单”机制，提升非经营性资产移交小区物业费收缴率。

关键词：市场化、住宅专项维修资金补建续筹及物业费收缴率提升。

3、老旧小区物业服务全覆盖

2025年覆盖300个老旧小区，2026年扩大至1000个，2027年实现1800个全覆盖。

解析：怎样引入、怎样保障业主的参与、怎样保障业主权利，是重点和难点。

五、强化监管，提升服务水平五四青年节

1、合同履约管理

要求物业企业公示履约情况，接受业主监督。

解析：执行中还需要细化，增加一些强制性。

2、规范公共收益管理

实现公共收益单独列账全覆盖，严查挪用、侵占行为。

解析：公共收益是全体业主的，理当如此！

3、规范物业企业指定第三方提供服务行为管理。

开展警示教育，提高行业守法意识；健全物业企业外包服务监管机制，保障业主合法权益。

解析：外包不是转包，业主权益需要维护。

4、从业人员监管

畅通业主投诉举报渠道，严查物业人员侵害业主权益行为，建立从业人员评价机制。

解析：如果业主投诉能影响物业企业和物业人员的生存，业主权益的保障力度将会很大。

5、诉求监测机制：

按月统计物业服务万人诉求率，帮助各区、各街道（乡镇）及时解决共性问题，推动“削峰降量”。

解析：重在解决问题。

六、问题导向，提升居住品质

1、垃圾分类

强化物业企业作为垃圾分类管理责任人的职责。

2、解决新就业群体难题

推动解决快递、外卖人员进门难、充电难等问题。

3、缓解停车矛盾

盘活停车资源，推进有偿错时共享停车。

4、电梯安全监管

加强安全监管，推进电梯更新，持续推进既有多层住宅楼房加装电梯，

电梯保险，支持在物业合同中单独列支电梯维护费用。

解析：都是务实的政策，不过品质的提升，费用也可能提升。

七、实施保障

1、部门协同

涉及市住房城乡建设委、市场监管局、消防救援局等多部门联动。

2、月度监测评估

对老旧小区物业覆盖、诉求率等关键指标进行动态跟踪。

3、市民参与

会议研究阶段已邀请市民代表列席，听取意见建议。

八、总体评价

1、物业服务的特殊性。

物业服务，与一般的服务合同存在很大差距，主要只因为物业服务存在三个维度：

一是业主作为消费者，花钱向物业购买物业服务，物业企业按照法律规定、合同约定提供服务，这与《民法典》中规定的其他合同大致一致，核心是自愿、公平、诚信等原则。

二是物业管理企业，承担着小区秩序的维护，有一定的管理属性，具有一定的强制性，物业管理企业也有一定的责任兜底性。

三是物业管理，也承担部分社区治理、基层治理、民生保障等责任。

2、物业管理，任何一个问题都可能牵一发动全身。

例如简单的屋顶漏水维修问题，会涉及到开发商、物业、顶层业主、小区全体业主、公共维修资金的管理申请保管等。

所以，遇到这些问题，业主和物业往往无所适从。

《行动计划》特别强调综合协调机制，这一点十分重要。

3、重在落实和保障。

《行动计划》各项举措，涉及主体较多，如何确保执行，是最重要的问题。

最关键的是将成熟的政策变成法律法规，成为各主体行事的标准。

一旦发生纠纷，也能启动投诉和司法救济机制