房地产市场行情下行多年，也不断传导到物业公司。物业公司也面临前所未有的困境。如何走出困境，不仅要分析物业公司在服务小区所面临的问题和原因，还需要分析物业服务的本质和规律。
物业公司在服务小区所面临的问题和原因。
一是业主方面。网络的不断普及，也普及了业主维权的方法。业主不仅不交物业费用，而且小区都在纷纷成立业主委员会。对于不配合业主委员会工作的物业公司，面临着被解聘的风险。被解聘不仅是丢失了服务小区，更是丢失了丰厚利润和自身实力。
二是政府方面。小区也存在着大量业主投诉，督促着政府从严监管物业公司。物业公司在小区服务中很多违法的行为将面临被处罚的风险。如果物业公司在小区投入过多，得不到回报，就要面临亏损。
三是法院方面。法院长期帮助物业公司催收物业费用的局面，让法院疲于奔命，却改变不了物业服务的现状。法院已经不愿意简单介入物业纠纷。单独的调解和诉讼，已经不能从根本上解决小区物业和业主的矛盾，反而使矛盾激化。法院开始减少物业催收费用案件的立案，增加了溯源治理的力度。
前有法院溯源治理、政府监管，后有业主围追堵截，逼迫物业公司要改变小区物业服务的管理方法和传统管理方式。不改变，就要被改变、被解聘。过去躺平就能暴利的物业公司好时代一去不复返了。
物业服务的本质是什么，要分析服务和物业服务本质两方面。
服务的本质其核心在于通过满足需求、创造价值、建立关系和提升体验，实现组织与个体之间的交互与共赢。
1. 满足需求。服务的根本目的是解决客户的实际问题或提供便利。例如，家电维修服务通过技术手段恢复设备功能，满足客户对正常使用的需求；也可以是心理性的（如情感关怀或尊重体验）。
2. 创造价值。服务不仅为提供者带来经济收益（如餐饮行业的利润），还为社会创造广泛价值。公共交通服务减少拥堵和污染，教育服务提升人力资本，公益服务促进社会公平。服务的价值增值具有双向性：组织通过服务获得回报，客户则获得实际利益或情感满足。
3. 建立关系。优质服务能够构建长期稳定的客户关系，甚至促进社会互动。例如，物业服务通过管家体系与业主建立信任，形成“同伴”式关系；医疗服务中医生与患者的协作则体现了专业互动。这种关系超越了简单的交易，强调持续互动与信任积累。
4. 提升体验。服务通过感官与情感体验增强客户满意度。例如，高档餐厅通过环境、音乐和美食营造愉悦氛围；物业服务在疫情期间通过透明化消毒流程提升安全感。体验的优化依赖于对客户心理、文化背景等深层需求的洞察。
5. 无形性与过程性。服务区别于有形产品的核心特征是其无形性（如教育或咨询的智力输出）和过程性（如服务生产与消费同时发生）。例如，航班座位无法储存，服务质量依赖于服务人员的即时表现。这一特性要求服务管理注重标准化与灵活性平衡。
服务的本质是以客户为中心，通过一系列活动或过程满足其需求，并在交互中实现价值交换与关系深化。它既是一种经济行为（如创造利润），也是一种社会行为（如改善生活质量），其成功依赖于策略、人员与组织的协同（如“服务金三角”模型）。现代服务业的发展进一步强调数字化、绿色化等创新方向，推动服务向更高品质与效率演进。
物业服务工作的本质是通过专业对小区公共设施设备和场所的管理和对业主生活需求的服务，满足业主的需求，实现物业价值与业主满意度的平衡。
可是现实情况，物业服务在以上五各方面做得如何：
满足需求方面，业主的需求得不到满足，物业服务标准达不到。
创造价值方面，维护了基本的小区秩序，没有更好的提升价值。
建立关系方面，物业公司鲜有主动联系业主，更不说融洽关系。
提升体验方面，基本的环境得到了保持，但物业公司能否了解业主的心理体验方面的需求吗？能否关注和了解日夜相处的小区居住群体
无形性和过程性方面，能否及时向业主展现物业公司的工作？能否得到广大业主的认可。
在当前物业服务困境下，物业公司冲破困境的方法在哪里？
物业公司在服务项目小区，需要建立员工管理“以业主为中心”的理念和考核机制，主导开展小区各类文体娱乐活动和业主沟通会议，融洽物业公司和业主的关系，修补物业和业主的信任关系，一起对接商业资源，共同经营小区。这才是符合物业服务行业的本质规律，符合服务民众的长期国家政策，是物业公司走出困境的唯一出路，实现多方共赢。
引力家园（济南）社区服务有限公司，拥有多名经验丰富的物业经理人、物业纠纷专业律师、心理咨询师，做到策略、人员、组织服务金三角的协调，创设“枫桥股份”物业服务模式，倡导物业公司让利给员工，调动员工的积极性，发动业主参与小区群体综合价值体系建设。努力让物业公司成为社区综合价值运营商，让小区成为情感和资源有吸引力的家园。