住建部正式回应：《物业管理条例》改为《物业服务条例》，开启行业服务新时代
2026年3月，全国两会期间，全国人大代表、上海市城市更新专家委员会副主任、上海富申评估咨询集团董事长樊芸提出的“将‘物业管理’改为‘物业服务’”建议引发广泛关注。3月9日晚，住建部工作人员致电樊芸，明确表示该建议已被采纳，相关部门将着手把《物业管理条例》修改为《物业服务条例》，行业分类也由“物业管理”改成“物业服务”，并纳入国民经济统计目录。这一回应，犹如一颗石子投入平静的湖面，在物业行业乃至整个社会激起了层层涟漪。
名称之变：理念革新与角色校准
“管理”与“服务”，虽仅一字之差，却折射出不同的行业逻辑与权责定位。回顾物业行业的制度发展历程，2003年《物业管理条例》的出台，为行业规范化发展奠定了制度基础，在当时维护小区公共秩序、规范企业行为方面发挥了重要作用。2007年，“物业管理企业”更名为“物业服务企业”，进行了理念转型的初步尝试，服务的概念逐渐进入行业视野。而此次条例名称的拟更名，并非简单的文字调整，而是标志着服务导向的确立，是将长期倡导的服务理念纳入法治轨道的关键一步。
从法律层面看，《民法典》中明确规定了物业服务合同的法律定位，指出物业服务合同是物业服务人为业主提供维修、养护、环境卫生及相关秩序维护等服务，业主支付报酬的合同。这清晰地表明，物业对小区秩序的维护，本质是基于业主委托的“服务”，而非自身固有的“管理”权力。然而，过去数十年，“管理”一词的固有属性被部分物业企业误读甚至滥用，导致行业角色严重错位。本应是受业主委托的服务提供者，却以“小区管理者”的身份凌驾于业主之上，将平等的契约关系异化为管理与被管理的上下级关系。
樊芸代表在调研中了解到的真实案例就充分体现了这种角色错位带来的问题。一名70多岁的市民，其母亲独自住在一个老旧小区里，他定期去看望母亲，但每次开车送母亲回小区时，车子都会被物业拦在门口。物业以小区车位紧张等为由，不允许车辆驶入。尽管这位市民解释只是开进去把母亲放下就走，且多次与物业沟通协商，问题始终没有解决。类似这样无车位的业主被拒在自家小区门外、物业费被擅自上调且收支明细模糊不清、小区广告位和停车位等公共收益去向不明等问题并不少见。这不仅让业主的合法权益受损，还让楼道积尘、电梯失修、公共设施破损等服务缺位问题不断累积，成为社区矛盾的导火索，部分物业陷入了“服务差—业主拒缴物业费—服务更差”的恶性循环。
此次《物业管理条例》拟更名，为物业行业注入了“清醒剂”，有助于从制度层面推动行业回归服务本源。从“管理”到“服务”，意味着行业的监管、考核与评价体系将围绕服务质量展开，物业服务将从模糊的概念转变为可量化、可监督、可评价的行动。
配套举措：织密业主权益保护网
名称变更只是行业革新的起点，为了让“服务”二字真正落到实处，一系列配套政策也在同步推进。2026年3月1日起，《关于规范物业公共收益管理的通知》等新规落地，各地也出台了物业星级评定、公共收益管理等配套政策，共同织密业主权益保护网。
在公共收益管理方面，新的政策导向要求电梯广告、外墙广告、小区地面车位租金、快递柜和自动售卖机的进场费等利用业主共有部分产生的收入，必须单独建账、专户存储，与物业公司的自有资金分开。物业公司只是代管，不能私自截留或挪用，业主随时可以申请查账。这笔钱优先用于补充住宅的“养老金”——专项维修资金，也可以经过业主共同决定，用来抵扣物业费，或者改造小区设施，如修缮路面、加装充电桩、更新儿童游乐设施等，每一分钱都要花在业主看得见的地方。
对于维修资金的使用痛点，新的配套方向是开通“绿色通道”。对于危及房屋安全和人身安全的应急维修，审核流程将被大幅简化，确保24小时内能够启动，先维修再补手续。而对于日常的楼道灯更换、下水道疏通等小修小补，则明确属于物业的基本服务范畴，不能动用维修资金，避免这笔“养老钱”被随意消耗。
在业主解聘与选聘物业公司的机制上，新规也进行了重点理顺。业主大会按照法定比例表决通过，就可以更换物业服务企业。对于没有成立业委会的小区，满足一定比例的业主联名，在街道和社区的指导下，也可以组织投票。合同到期或依法解聘后，原物业必须按时退出，移交全部资料和资产，拒不配合的，将由主管部门依法处理，并记入信用档案。这种“干得好就留，干不好就走”的市场机制，正在倒逼物业行业把重心放回“服务”本身。
此外，物业费也将不再是糊涂账。新的要求是“菜单式”明码标价，保洁每天几次、保安巡逻的频次、公共设施巡检的周期、报修后多长的响应时间等，都需要在合同里写清楚，并向全体业主公示。前期物业收费执行政府指导价，业主大会成立后，收费标准由双方协商确定。如果物业公司想要涨价，不能单方面决定，必须经过严格的第三方成本评估，并最终由业主大会表决通过。反过来，如果公示的服务标准没有达到，业主有权提出整改，并可以依据合同约定，要求减免相应的费用。
住建部门还在建立健全全国统一的物业服务企业信用评价体系，服务好不好、投诉处理及不及时、公共收益公示及不规范，都将成为信用评分的重要依据。这个信用等级，会直接影响到企业参与新项目招投标的资格。
未来展望：三方协同共促服务升级
真正的服务转型，仍需依靠企业、业主与监管部门三方协同共进。对于物业公司而言，必须摒弃以管理者自居的心态，将业主需求置于首位，把服务精神深嵌行业基因。从每一次楼道清扫、每一次安保巡逻、每一次设施维保的细节做起，让物业服务更有温度、更具质感。同时，物业公司可以通过集约化运营方式降低普惠性服务的运营成本，丰富服务项目，增加定制化服务的收入来源。例如，推出个性化的服务，为老人提供陪护服务，为儿童提供体育活动带教，并在临时通行、物品搬运等方面体现人性化关怀，从而整体提升服务体验，赢得更大发展空间。
业主应增强小区主人翁意识，积极参与社区治理，理性表达自身诉求，同时恪守契约精神，按时缴纳物业费，与物业公司构建平等互信的合作关系。只有业主积极参与，才能更好地监督物业公司的服务，推动小区的良性发展。
监管部门需切实扮演好“裁判员”的角色，简化业主维权渠道，降低维权成本，推动形成“优胜劣汰”的市场机制。通过加强监管，确保各项政策法规得到有效执行，维护业主的合法权益，促进物业行业的健康发展。
从“管理”到“服务”，这一变革彰显了民生导向的发展理念，承载着亿万业主的幸福期许。期待这一变革能让更多业主重拾主人翁地位，让每个小区都能成为安心宜居的幸福港湾，开启物业行业服务升级的新时代。